Corporaties zijn voor investeringen afhankelijk van het genereren van verkoopinkomsten. Onder de huidige marktomstandigheden kunnen de verkoopinkomsten echter tegenvallen omdat woningen minder snel worden verkocht en de mutatiegraad afneemt.
Om toch de gewenste verkoopinkomsten te behalen is het dus noodzakelijk om meer woningen aan de ‘verkoopvijver’ toe te voegen. Dit is vaak een lastig proces. Welke woningen kunnen het beste aan de verkoopvijver toegevoegd worden? Zijn dit de woningen met een hoge mutatiegraad en/of een groot (positief) verschil tussen marktwaarde en boekwaarde? Zijn dit de woningen die het minste bijdragen aan de wensportefeuille? Of zijn dit juist de woningen die financieel het slechtst presteren?
Met de ‘quickscan verkoopvijver’ in Vabi Beleidssimulatie kunt u in een aantal overzichtelijke stappen de gewenste verkoopvijver samenstellen:
•Geef de doelstelling op, bijvoorbeeld in € of aantal te verkopen woningen. U kunt hier ook aangeven voor welke periode de doelstellingen gelden.
•Geef één of meerdere toekomstscenario’s op, bijvoorbeeld een scenario waarbij de prijzen en de mutatiegraden nog verder onder druk staan en de kans op verkoop van een woning afneemt of en een scenario waarbij er sprake is van een herstel van de markt.
•Geeft de instellingen voor de verschillende verkoopvormen (vrije verkoop en koopgarant) weer
•In het tabblad ‘verkoopvijver’ kunt u verschillende varianten voor het samenstellen van de verkoopvijver ingeven, bijvoorbeeld ‘verkoop van quickwins’ of ‘verkoop van rotte appels’.
•Het is mogelijk om woningen uit te laten sluiten voor verkoop door een logicafilter toe te passen. Een logicafilter is een set van logische formules. Bijvoorbeeld alle eengezinswoningen in de binnenstad of met een huurniveau onder de €400.
•Vervolgens kunt u handmatig complexen toevoegen aan de verkoopvijver of de software automatische een verkoopvijver samen te laten stellen op basis van criteria
•Vul de criteria in op basis waarvan de woningen een hogere prioriteit hebben om in aanmerking voor vrije verkoop of koopgarant komen. Bijvoorbeeld bij een lage score voor rendement en een hoge score op KPI onderhoudslasten. Hier moet u bij het kiezen van KPI’s aangeven uit welke meetlat deze KPi gekozen moet worden.
•Geef aan welk aandeel van de verkoopopgave moet bestaan uit koopgarantwoningen.
•In het tabblad ‘berekenen’ geeft u aan welke combinaties van ‘omgevingsscenario’s’ en ‘verkoopvijvers’ u wil doorberekenen. Let op, deze control houdt rekening met de selectie in de selectieboom. Als u een deelvoorraad heeft geselecteerd wordt ook alleen dit deel van de voorraad betrokken in de quickscan.
•De berekening resulteert in inzicht in het aantal verkochte VHE’s en de netto verkoopopbrengst per jaar. Als u gekozen heeft om de verkoopvijver automatisch samen te stellen doet de software een voorstel welke woningen of complexen het beste in aanmerking komen voor verkoop en ziet u per jaar wat de verwachte verkoopinkomsten zijn.
•Het kan zijn dat er geen oplossing mogelijk is, bijvoorbeeld als er teveel woningen worden uitgesloten voor verkoop of als het maximaal aantal te verkopen woningen tegenstrijdig is met de minimale opbrengst.
•In het tabblad tabellen kunt u verschillende tabellen opvragen. In de tabel ‘prioriteit en labels’ kunt u bijvoorbeeld zijn welke woningen of complexen de hoogste prioriteit voor verkoop hebben op basis van de ingegeven criteria en welk label toegekend is
•
Dit
voorstel kunt u als beleidsvariant verder analyseren en bewerken.
figuur 7.37 Scherm ‘Quick Scan verkoopvijver’